2014年土地成交“热潮”能否退烧

随着2013年年底各个城市土地出让榜单的出炉，人们不禁感觉到，土地市场着实又火了一把。根据中国指数研究院发布的数据，2013年1月至11月份，全国300个城市土地出让金总额为2.7万亿元，同比增长62.2%，大幅超过2012年全年2.1万亿元水平。其中，住宅用地出让金为1.8万亿元，同比增长69.8%。

房企的融资环境相对宽松，销售业绩亦大幅提升。现金充裕也导致一二线城市高总价地块频出，总价 地王 纪录不断被刷新。2013年，全国重点城市土地成交总价最高的地块即上海市徐家汇(002561,股吧)中心项目成交金额高达217.7亿元，重点城市经营性土地成交总价前几名门槛也全面提高，达到近5年来的最高峰。尽管2013年9月底国土部要求地方禁止再出 地王 ，但在巨大的刚需压力和地方政府对土地财政的依赖之下，各地仍然不断有高总价地块成交。

2013年初，国务院正式下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，这项被称为 国五条 的政策从地方问责、限购加强、二套房贷收紧、存量房交易个税按差额20%征收等层面进行了调控。临近2013年底的时候，全国又有16个城市相继出台了收紧调控政策，调控手段主要集中在提高限购条件、提高二套房首付比例、加紧保障房建设、加强监管等方面。

不可否认的是，中央的调控政策对房地产还是起到了一定积极作用，尤其在各类型城市的不同表现上比较明显。由于二三线城市供需矛盾相对比较缓和，行政干预对于之前投资热有着很强的抑制作用，2013年前11个月，不少城市出现房价停滞状态，常州、中山等城市房价涨幅不到5%，芜湖为零，贵阳甚至出现负增长。相比而言，即使挤压掉一部分投资泡沫，刚性需求带动的北上广深四个一线城市房价涨幅依旧较大。

一线城市更是出现成交量大幅度增长的现象。据上海易居房地产研究院对2013年中国房地产市场的一份分析报告显示，由于房企普遍调整了投资策略，加大对一线城市的投入力度，促使一线城市成交量出现83%的增长幅度。

也有分析认为，2013年土地大量成交且 地王 频出，将对今明年的土地出让和地价涨幅形成透支。土地市场与楼市是一对孪生兄弟，这种 透支效应 在楼市也很可能出现。因为每当刚需集中释放时，必然是购买力较强的首先入市，随后出手的才是那些收入固定的工薪阶层。尤其是在一线城市，许多富裕家庭已经有了多套住房，今年楼市剩余的刚性需求能否支撑成交的继续火热还不得而知，楼市的变化也必将对土地市场形成联动影响。

从政策层面看，新一届政府提出将构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。业界人士分析认为，这体现出调控将由行政主导向市场化手段转变的新思路。不过，市场力量发挥的前提是要有必要的制度设计，让市场手段走出行政框架的 笼子 。

因为房价过高只是楼市矛盾的表象，住房资源分配的不均才是矛盾的本质，这种不均并非由行政干预造成，反倒是因为在以往缺乏投资约束制度的环境下，由于市场过度炒作而成。因此，调控要对症下药，标本兼治，靠行政手段的频繁约束，虽然短期见效，却非 特效药 、 长效药 。

而且矛盾并不在于增量房市场，而在于存量房市场，并形成一种整体的结构性失衡，造成了住房资源使用效率的低下。在过去几年的调控中，某些地方政府又受到土地财政以及地方债务的掣肘，在执行力度上打了折扣，甚至暗地里与中央政策博弈。所以，由市场机制失灵造成的问题最终要靠市场手段解决，而行政之手的作用在于搭建起必要的制度框架，是对房地产运行的制度性修复，是一种市场自我调节机制的重构。

因此，多层次住房供应体系不仅包含商品房市场和保障房，调节存量房市场的二手房市场也应当是关键一环。而存量住房资源的优化配置将是运用市场化手段调控的根本体现，房产税等市场化手段应主要作用在存量房市场。

长远来看，我国将缩小征地范围，建立城乡统一的建设用地市场，赋予农民更多财产权利，作为地方财政收入的土地出让金会出现下降的趋势。十八届三中全会在部署深化财税体制改革时指出，建立事权和支出责任相适应的制度，进一步理顺中央和地方收入划分，这将为摆脱对土地财政的依赖和推进房地产调控提供空间。同时，也需要打破既得利益集团的阻扰，才能重构楼市的资源和利益分配格局。