流动性收紧倒逼影子银行 中小房企最后的盛宴

过去两个月以来，信托和股权私募资金成就了中小地产商的土地盛宴，但他们的好胃口能持续多久是一个疑问。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，以往房地产信托、私募资金很大一部分是来源于银行的表外资产，而当国家增大对 影子银行 的治理力度，上述资金势必将开始流回银行体系内。那些借信托和私募资金高价拿地的公司，未来能够筹措多少资金用于房地产项目开发存在疑问。

兰德咨询公司总裁宋延庆更进一步指出，早在几个月前流动性收紧的信号已经慢慢释放，但是房企没有引起足够的重视，依然在疯狂拿地。可以预料的是，下半年地产商的资金开始收紧，土地市场面临退烧的趋势。

流动性宽松造就土地市场繁荣

继去年下半年土地价格不断攀新高之后，今年上半年全国土地价格上涨趋势依旧明显。克而瑞的最新研究报告称，典型企业土地成交总价243.48亿元，环比提升12%，同比增长249%；平均楼板价3302元/平方米，环比增长65%，同比增长122%。

流动性的放松，无疑是造成土地价格大幅上涨的原因。中国指数研究院5月发布的 《中国房地产上市公司融资状况分析》报告显示，2013年上半年共27家上市房企发债融资759亿元，已超2012全年25%。

获取大量融资的并不只有上市公司。黄金湾投资集团董事长申威在其2013年的致词中直截了当地指出： 无论是房地产政策继续从严还是松动，我们明显地感觉到资金层面已经有了松动，银根正在放松，大型房企的融资成本降低，信托融资也重新恢复审批。

据用益信托工作室不完全统计，5月房地产领域共成立58款产品，募集资金166.2亿元，占总成立规模的32.46%，比上个月大增9.56个百分点。

亿翰智库董事长陈啸天说，目前地产商的募资通常有两种方式：一种是先募集资金，然后再拿项目；一种是先拿项目，再募集资金。而在过去的几个月间，前一种方式无疑更为主流。

记者调查发现，很多地产信托往往从推介到正式成立只有几天时间，开发商普遍感觉不到太大缺钱的压力。

流动性收紧将带来 退烧

实际上，货币资金收紧的信号已经显现。宋延庆说，其实北京的预售款加强监管，以及提高预售门槛，就是对于银根收紧的一个信号。

此外，上海从5月份开始，就放缓了公积金贷款发放的节奏。也有地产商说，3个月前就已经审批获得的开发贷，到现在都没有放下来。

有开发商表示，银行的开发贷款和按揭贷款往往要占到公司运用资金比重的四到五成。如果银根真的收紧，公司的财务压力马上体现，即使房子卖得再好，如果按揭贷款不能准时流入也是枉然。

在这样的背景下，那些更多依靠私募和信托融资高价拿地的中小企业前景让人担忧。陈晟说，监管部门目前正下大决心，要让银行的表外资产回到表内。这一做法，对中小地产公司的拿地资金影响很大。

宋延庆说，不只这些依靠私募和信托融资的中小地产公司，即使像万科这样的地产巨头，未来也会因为流动性收紧而感受到资金压力，因此土地市场的退烧也许将是不久后就将发生的事。