多地微调政策缓解地方财政吃紧

从9月底开始，深圳、贵阳、西安、武汉、天津、镇江、江门等地先后对楼市政策进行微调，这也是自国务院督查组督查楼市以来，地方政府首次密集微调政策。业内人士认为，多地微调政策的目的，主要在于刺激楼市消费，进而缓解地方政府财政 吃紧 的局面。未来可能会有更多的城市尝试微调楼市政策，房地产市场也将从底部逐渐升温。

新一轮政策微调启动

10月29日，广东省江门市同意开平、鹤山两县调整公积金贷款额度的申请。按照调整后的额度，首套房贷款最高限额统一提高到一人25万元，两人或以上50万元；二套房贷款最高限额为一人20万元，两人或以上40万元。几乎与此同时，江苏镇江市推出新的公积金政策。其中包括子女买房，父母可成为共同还款人，公积金可用来偿还商贷、支付物业费等。

除上述两地外，深圳已在今年9月28日上调公积金贷款最高额度上限。武汉则在10月24日发文，除上调二手房公积金贷款最高限额外，还规定异地购房可动用本地公积金进行还贷。

9月下旬以来，多城市通过微调公积金政策的方式对楼市政策进行调整。而自 新国八条 出台至今，已有近30个城市调整公积金政策。

在近期地方政府微调楼市政策的尝试中，公积金并非唯一切入点。10月25日，天津房地产交易资金监管中心发布公告称，住房交易网签首付可分两次交纳，但首付款不能低于总房款的30%。贵阳则在10月初推出新政，规定购买首套房可享受相当于本市户籍的就业、入学和就医等同等待遇。据不完全统计，最近一个月，已有近10个城市对楼市政策进行微调，刺激楼市消费的意图明显。

更多城市或尝试微调

从本轮政策微调的方向上看，促进楼市消费无疑是首要目的。业内人士认为，这也是地方政府意图通过刺激房地产市场回暖，缓解地方财政压力。财政部统计显示，受商品房销售额累计增幅较低的影响，前三季度房地产营业税减少6亿元，下降0.2%。国家统计局数据显示，同期全国土地成交价款为5309亿元，下降11.0%。

值得注意的是，在财政收入减少的同时，大量地方债务到期将进一步加剧地方财政压力。国家审计署的报告显示，截至2010年底，地方政府性债务中，约1.84万亿元需要在2012年偿还。

除进行微调政策的尝试之外，从今年7月开始，地方政府密集推出住房用地，在刺激土地市场回暖的同时，也增加了土地出让收入。中国证券报记者此前在调研中发现，一些地方政府甚至向开发企业预征数年后的房地产税收。

业内人士认为，在不触及楼市限购、限贷等政策 红线 的情况下，地方政府的微调尝试被允许的可能性较大。事实上，从去年下半年以来，在微调楼市政策的40多个城市中，只有少数被叫停。该人士还认为，为刺激楼市升温，预计未来将有更多的城市尝试微调。

市场将筑底升温

链家地产统计显示，从楼市 限购令 推行以来，一线城市的新房成交均价上涨不足5%，政策成效明显。但新政同时也在抑制市场交易，统计数据显示，今年以来的市场形势不佳，虽然二季度以来一度出现热销局面，但此后的楼市 金九银十 再次陷入低迷。多数分析人士认为，今年全年的成交情况可能不尽如人意。

楼市调控政策也在影响市场供应。国家统计局数据显示，今年前三季度，全国房地产投资增速、土地购置面积、新开工面积等指标都出现负增长。

市场人士认为，为保证市场供应，并刺激房地产消费，未来楼市调控政策可能趋于温和，并从行政化手段逐渐过渡到市场手段。

不少分析人士还认为，在国务院督查组回京后，高层虽不断表态坚持楼市调控不放松，但至今并无更严厉的政策出台，意味着 政策底 已经出现。因此，微调楼市政策的行为将被默许，并可能越来越多出现。

今年下半年以来，不少大型房企在土地市场频繁拿地，显示出 抄底 意图。部分房企负责人在接受中国证券报记者采访时表示，楼市的一系列指标在探底之后，市场将进入筑底期，并有可能在明年进入逐步升温阶段。